CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCA PARA PANELES SOLARES EN COLOMBIA

Uno de los principales motivos de consulta de nuestros clientes es qué debe tener en cuenta el propietario de la tierra o el operador del parque fotovoltaico, al momento de firmar un contrato de arrendamiento de terreno para granja de paneles solares. 

Los aspectos son muchos y es prácticamente imposible abordarlos todos en un solo artículo, sin embargo, nos concentraremos en únicamente aquellos relacionados con el plazo del contrato, con la finalidad de resaltar la importancia de negociar adecuadamente todas las condiciones, debido a que estos contratos tienen la particularidad de ser de larga duración y un error en la negociación puede comportar una larga incomodidad.

El plazo del contrato: Debe tenerse claro desde el comienzo, que la empresa dueña de los paneles -o su intermediario- necesita que el plazo del contrato de arrendamiento sea largo para poder garantizar a los financiadores la disponibilidad de la tierra. 

Usualmente estas empresas ofrecen un canon “medianamente atractivo” que combinado con la posibilidad de ser estable durante un largo periodo de tiempo, moviliza a los propietarios a firmar de inmediato. Sin embargo los propietarios de la tierra deben conocer que tienen unos derechos garantizados por el Código de Comercio que les permiten, si negocian adecuadamente (i) pactar un canon más elevado o (ii) aumentar el precio del contrato periódicamente.

En relación al plazo del contrato no debemos olvidar que, de un lado: tenemos una empresa que quiere rentar un predio por un plazo mínimo de 30 años con un canon estable… y del otro lado… tenemos el propietario de una tierra que necesita que los ingresos por el arrendamiento sean proporcionales durante toda la vigencia del contrato. 

Los “sub-plazos del contrato”: Normalmente estos contratos tienen distintos tipos de plazo (y canones): Todos estos plazos obedecen al ciclo de vida del proyecto. 

En la fase I del contrato (normalmente denominada de investigación o debida diligencia) la empresa dueña de los paneles -o su intermediario- necesitan realizar pruebas en terreno, obtener permisos legales, obtener financiación (apoyo de los bancos) y viabilidad del proyecto ante las autoridades por ello es necesario que deseen firmar el contrato y pagar muy poco en esta fase. 

En la fase II del contrato: si todo resulta viable, se realizará la construcción del parque solar, es muy importante tener presente que un canon mal pactado en esta etapa puede ser supremamente perjudicial, debido a que normalmente las obras se atrasan y el arrendador quedará de alguna manera “dependiendo” de que se culmine la construcción a tiempo

En la fase III del contrato: se realiza la operación del parque solar, para esta fase debe tenerse en cuenta (i) Cuál será el manejo de los impuestos (predial, valorizaciones que el mismo parque va a causar) (ii) cuáles son los riesgos para el propietario y (iii) Como se reajustará el canon año a año.

Fase IV del contrato terminación o prórroga: Se debe tener en cuenta cómo será restituido el inmueble, para garantizar que el propietario no termine (i) Siendo responsable de destruir los paneles, (iii) Siendo responsable de nivelar el terreno, etc y finalmente el más importante de todos (ivi) Que la prórroga automática del contrato (si está pactada) no se convierta en una venta anticipada del predio a un muy mal precio.

En adición a todo lo anterior, existe un sinnúmero de circunstancias que deben contemplarse durante la negociación del contrato, como por ejemplo, la posible expropiación del inmueble para el mismo proyecto.

Finalmente debe tenerse en cuenta que el principal objetivo es (i) firmar un buen negocio pero sobre todo (ii) mitigar todos los riesgos asociados al mismo. 

Grace Manjarrés González

Socia

Tel.: 3005512091