LAS SERVIDUMBRES Y SU CONSTITUCIÓN COMO DERECHO REAL

LAS SERVIDUMBRES INSCRITAS EN EL RESPECTIVO FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA NECESARIAS PARA LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS CONSTITUYEN UN DERECHO REAL

El inciso segundo del artículo 665 del Código Civil establece que: “Son derechos reales el de dominio, el de herencia y los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones legales”.

Al referirse el inciso segundo del artículo mencionado a que sólo son derechos reales los de servidumbres activas, hace relación a que únicamente tiene un derecho real de servidumbre el dueño del predio dominante (artículo 880 del Código Civil), lo que resulta semejante sobre el prestador de servicio público responsable de la ejecución del proyecto, debido a que el propietario del predio sirviente no tiene un derecho real sino una obligación o un gravamen de servidumbre respecto del predio dominante, tal y como lo establece el artículo 879 del mismo Código. En ese mismo sentido, la Corte Constitucional mediante Sentencia C-544 de 1997 señala lo siguiente: “Dentro de las denominadas servidumbres legales, la de tránsito fue concebida como un instrumento jurídico para autorizar el ingreso a un predio de propiedad privada para que otra persona diferente al dueño pueda ejercer los derechos derivados del dominio y la libertad de empresa sobre otro predio.” En el entendido que en las servidumbres sólo existen dos partes, una la cual sufre el gravamen impuesto (denominado predio sirviente) y otra que se beneficia (predio dominante).

Dentro de la clasificación taxativa de las distintas clases de servidumbre que se encuentran en el Código Civil, encontramos que las servidumbres legales referidas en el artículo 897 son:

“ARTICULO 897. CLASES DE SERVIDUMBRES LEGALES. Las servidumbres legales son relativas al uso público, o a la utilidad de los particulares. Las servidumbres legales, relativas al uso público, son:

El uso de las riberas en cuanto sea necesario para la navegación o flote.

Y las demás determinadas por las leyes respectivas.”

Es importante establecer que el derecho de servidumbre legal no es una compra ni expropiación, se establece sólo como una limitación en el uso del suelo, puesto que previamente la prestadora debió indemnizar a los propietarios o titulares de derecho real o poseedor afectados con este gravamen por la zona o lugar por donde pasa la línea, pero estos sujetos siguen ejerciendo su derecho de señor y dueño del terreno incluyendo la potestad de explotarla de acuerdo a las recomendaciones y limitantes establecidas por el determinado proyecto. En ese sentido, la Corte Constitucional mediante sentencia C-006 del 18 de enero de 1993 establece que las servidumbres cuyas razones sean de la utilidad pública y el interés social no son un recorte a la garantía reconocida en la Constitución al derecho de dominio, sino que constituyen restricciones al derecho de la propiedad que se ajustan a la Constitución en el Estado Social de Derecho.

Ahora bien, como se ha indicado en los apartes anteriores, las servidumbres con limitación al dominio y derecho real para lograr su perfeccionamiento resulta necesario que las mismas sean elevadas a escritura pública y una vez autorizada esta será registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos del círculo Registral donde pertenece el inmueble con el lleno de los requisitos legales establecidos en los artículos 4 literal a) y 16 de la Ley 1579 de 2012 “Por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones”, los cuales rezan así:                                                                                                             (…)

“Artículo 4°. Actos, títulos y documentos sujetos al registro. Están sujetos a registro: 

1. a) Todo acto, contrato, decisión contenida en escritura pública, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes inmuebles;

                          (…)

Artículo 16. Calificación. Efectuado el reparto de los documentos se procederá a su análisis jurídico, examen y comprobación de que reúne las exigencias de ley para acceder al registro. 

Parágrafo 1°. No procederá la inscripción de documentos que transfieran el dominio u otro derecho real, sino está plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre, linderos, área en el Sistema Métrico Decimal y los intervinientes por su documento de identidad. En tratándose de segregaciones o de ventas parciales deberán identificarse el predio de mayor extensión así como el área restante, con excepción de las entidades públicas que manejan programas de titulación predial. También se verificará el pago de los emolumentos correspondientes por concepto de los derechos e impuesto de registro. 

Parágrafo 2°. El registro del instrumento público del cual pudiere exigirse el cumplimiento de una obligación, solo se podrá cumplir con la primera copia de la escritura pública que presta mérito ejecutivo o con la copia sustitutiva de la misma en, caso de pérdida, expedida conforme a los lineamientos consagrados en el artículo 81 del Decreto-ley 960 de 1970, salvo que las normas procesales vigente concedan mérito ejecutivo a cualquier copia, con independencia de que fuese la primera o no.” 

En ese mismo sentido los artículos 12, 15 y 30 del Decreto Legislativo 960 de 1970 “Por la cual se expide el estatuto del Notariado”, indican lo siguiente:

“Artículo 12. Deberán celebrarse por escritura pública todos los actos y contratos de disposición o gravamen de bienes inmuebles, y en general aquellos para los cuales la Ley exija esta solemnidad.

Artículo 15. Cuando el Notario redacte el instrumento, deberá averiguar los fines prácticos y jurídicos que los otorgantes se proponen alcanzar con sus declaraciones, para que queden fielmente expresados en el instrumento; indicará el acto o contrato con su denominación legal si la tuviere, y al extender el instrumento velará porque contenga los elementos esenciales y naturales propios de aquel, y las estipulaciones especiales que los interesados acuerden o indique el declarante único, redactado todo en lenguaje sencillo, jurídico y preciso.

Artículo 30. Las declaraciones de los otorgantes se redactarán con toda claridad y precisión de manera que se acomoden lo más exactamente posible a sus propósitos y a la esencia y naturaleza del acto o contrato que se celebra y contendrán explícitamente las estipulaciones relativas a los derechos constituidos, transmitidos, modificados o extinguidos, y al alcance de ellos y de las obligaciones que los otorgantes asuman.”

Es importante aclarar que las Oficinas de Registro no se encuentran facultados para suponer algún hecho que no esté plenamente identificado en los instrumentos o documentos protocolizados, es por esto que recae sobre el prestador la responsabilidad de suministrar la información necesaria que culmine con la inscripción de la servidumbre en el correspondiente folio de matrícula inmobiliaria.

Autor:

Juan Elías Galván

Abogado Castro Nieto Abogados